Verwalter nach §26a WEG
Sachkundenachweis für Wohnungseigentumsverwalter nach §26a WEG – jetzt online üben.
📋 Beschreibung
Was ist die Prüfung „Verwalter nach §26a WEG“?
Prüfungsinhalte und Themen
Die Prüfung deckt ein breites Spektrum an Themen ab, die für die professionelle Verwaltung von Wohnungseigentum relevant sind. Im rechtlichen Bereich werden Kenntnisse im Wohnungseigentumsrecht (WEG), im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB), im Mietrecht sowie in angrenzenden Rechtsgebieten wie dem Grundbuchrecht und der Heizkostenverordnung geprüft. Auch Grundlagen des Vertragsrechts und der Beschlussfassung in Eigentümerversammlungen gehören dazu.
Der kaufmännische Teil umfasst die Hausgeld- und Wirtschaftsplanabrechnung, die Rechnungslegung, das Erstellen von Jahresabrechnungen sowie Grundlagen der Buchführung und des Rechnungswesens. Im technischen Bereich werden Fragen zur Gebäudeinstandhaltung, zu energetischen Sanierungen, zum Baurecht und zur Verkehrssicherungspflicht gestellt. Darüber hinaus können Themen wie Versicherungen für Wohnungseigentümergemeinschaften und die ordnungsmäßige Verwaltung geprüft werden.
Ablauf und Rahmenbedingungen
Die Prüfung zum zertifizierten Verwalter nach §26a WEG wird als rein schriftliche Prüfung bei der IHK durchgeführt. Sie besteht aus einem Fragenteil mit Multiple-Choice-Aufgaben sowie offenen Fragen und dauert in der Regel 90 Minuten. Die Prüfung gilt als bestanden, wenn du mindestens 50 Prozent der erreichbaren Gesamtpunktzahl erzielst. Hilfsmittel wie Gesetzestexte sind üblicherweise nicht zugelassen – informiere dich jedoch vorab bei deiner zuständigen IHK über die genauen Rahmenbedingungen, da diese je nach Kammer leicht variieren können. Nach bestandener Prüfung erhältst du ein Zertifikat, das deine Sachkunde als Verwalter bescheinigt.
Tipps zur Vorbereitung
Beginne deine Vorbereitung rechtzeitig und plane ausreichend Zeit für die verschiedenen Themenbereiche ein. Arbeite systematisch die relevanten Gesetzestexte durch, insbesondere das WEG in der aktuellen Fassung und die dazugehörigen Verordnungen. Nutze Karteikarten oder digitale Lerntools, um dir die wichtigsten Definitionen und Fristen einzuprägen. Besonders effektiv ist das regelmäßige Üben mit Prüfungsfragen, da du so nicht nur dein Wissen testest, sondern dich auch an das Fragenformat gewöhnst. Achte darauf, die kaufmännischen Themen wie Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung anhand konkreter Rechenbeispiele zu üben. Hier auf deinepruefung.de kannst du mit ueber 500 kostenlosen Uebungsfragen gezielt trainieren und deinen Wissensstand in allen relevanten Themenbereichen ueberpruefen.
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Häufige Prüfungsfragen: Verwalter nach §26a WEG
Hier findest du typische Fragen aus der Prüfung mit ausführlichen Erklärungen — ideal zur Vorbereitung.
Frage 1: Ein Eigentümer will seine Wohnung in ein Büro mit regelmäßigem Kundenverkehr umwandeln. Die Teilungserklärung weist die Einheit als 'Wohnung' aus. Was gilt?
Richtige Antwort: B — Die Umnutzung bedarf der Zustimmung aller Eigentümer, da sie der Zweckbestimmung der Teilungserklärung widerspricht und die Nutzung über das bei Wohnnutzung übliche Maß hinaus stört
§13 WEG n.F. (§15 WEG a.F.): Die Zweckbestimmung in der Teilungserklärung bindet alle Eigentümer. Eine Nutzungsänderung, die über das bei Wohnnutzung übliche Störmaß hinausgeht (hier: regelmäßiger Kundenverkehr), widerspricht der Zweckbestimmung und erfordert eine Vereinbarung, also Allstimmigkeit. Ein Mehrheitsbeschluss reicht nicht, da die Zweckbestimmung Vereinbarungscharakter hat. Beachte: Eine stille Büronutzung ohne Mehrbelastung kann dagegen zulässig sein (BGH V ZR 204/14). Merksatz: Zweckbestimmung ändern = alle müssen zustimmen – entscheidend ist das Störmaß.
Frage 2: Die Jahresabrechnung weist Kosten für eine Sperrmüllentsorgung aus, die nur ein einzelner Eigentümer verursacht hat. Wie sind diese Kosten korrekt zu verteilen?
Richtige Antwort: B — Ausschließlich dem Verursacher als Einzelbelastung in seiner Einzelabrechnung zuordnen
Kosten, die eindeutig einem einzelnen Eigentümer zuzuordnen sind, müssen nach dem Verursacherprinzip diesem direkt belastet werden. Eine Umlage auf die Gemeinschaft wäre nicht ordnungsmäßig, da es sich nicht um gemeinschaftliche Kosten handelt. Antwort a) ist falsch, da individuell verursachte Kosten keine umlagefähigen Gemeinschaftskosten sind. Antwort d) ist falsch, da die Erhaltungsrücklage nur für Erhaltungsmaßnahmen am Gemeinschaftseigentum verwendet werden darf. Merksatz: Wer den Müll verursacht, zahlt ihn allein – kein Verursacherkosten auf die Gemeinschaft umlegen!
Frage 3: Der neue Verwalter will den baulichen Zustand des Gemeinschaftseigentums systematisch erfassen. Braucht er dafür einen Eigentümerbeschluss?
Richtige Antwort: B — Nein, die Zustandserfassung gehört zu den laufenden Verwaltungspflichten nach §27 Abs. 1 Nr. 1 WEG
Die Zustandserfassung des Gemeinschaftseigentums gehört zur ordnungsmäßigen Verwaltung (§27 Abs. 1 Nr. 1 WEG). Der Verwalter muss den baulichen Zustand kennen, um Erhaltungsmaßnahmen planen zu können. Eine gesetzliche Betragsschwelle (c) existiert nicht. Hinweis: Für die Beauftragung eines umfangreichen Sachverständigengutachtens kann je nach Kostenumfang ein Beschluss erforderlich sein – die eigene Zustandserfassung ist jedoch stets Verwalterpflicht. Merksatz: Zustand kennen ist Verwalterpflicht – keine Beschlusserfordernis für die Bestandsaufnahme!
Frage 4: Ein Handwerker bietet der WEG einen Wartungsvertrag mit 10 Jahren Laufzeit ohne Kündigungsmöglichkeit an. Was gilt nach dem BGB?
Richtige Antwort: B — Die Klausel ist über §307 BGB unwirksam, da eine 10-jährige Bindung ohne Kündigungsmöglichkeit auch bei Nicht-Verbrauchern eine unangemessene Benachteiligung darstellt.
Die WEG ist kein Verbraucher, daher gilt §309 Nr. 9a BGB (Klauselverbot für Laufzeiten über 2 Jahre) nicht direkt. Jedoch findet über §310 Abs. 1 BGB eine Inhaltskontrolle nach §307 BGB statt. Dabei hat die Wertung des §309 Nr. 9a BGB Indizwirkung: Eine 10-jährige Bindung ohne Kündigungsmöglichkeit ist auch gegenüber einer WEG als unangemessene Benachteiligung unwirksam. Fehlantwort a) ignoriert die AGB-Inhaltskontrolle nach §307 BGB. Merksatz: Überlange Bindung ist auch für Nicht-Verbraucher angreifbar – §307 BGB schützt alle.
Frage 5: Der Wirtschaftsplan einer WEG enthält Kosten für die Gartenpflege. Drei Eigentümer im Obergeschoss ohne Gartenzugang wollen nicht zahlen. Was gilt nach dem WEG?
Richtige Antwort: B — Ohne abweichende Vereinbarung tragen alle Eigentümer die Kosten nach dem gesetzlichen Verteilungsschlüssel (MEA).
Nach §16 Abs. 2 WEG werden Kosten des Gemeinschaftseigentums nach Miteigentumsanteilen (MEA) verteilt, sofern keine abweichende Vereinbarung besteht. Der Garten ist Gemeinschaftseigentum – alle tragen die Kosten anteilig. Antwort a ist falsch, da der individuelle Nutzungsvorteil für die Kostentragung irrelevant ist. Antwort d ist falsch – eine vollständige Befreiung einzelner Eigentümer widerspräche ordnungsmäßiger Verwaltung. Merksatz: Gemeinschaftseigentum = alle zahlen nach MEA, unabhängig vom individuellen Nutzen.
Frage 6: Ein Handwerker führt Fliesenarbeiten im Gemeinschaftsflur aus. Vor der Abnahme entdeckt der Verwalter Hohlstellen. Was gilt zur Abnahme?
Richtige Antwort: C — Der Verwalter kann die Abnahme mit Vorbehalt erklären und den Mangel im Protokoll dokumentieren
§640 Abs. 3 BGB: Eine Abnahme trotz bekannter Mängel ist zulässig, wenn der Vorbehalt erklärt wird. Ohne Vorbehalt verliert die WEG nach §640 Abs. 3 BGB die Rechte aus §634 Nr. 1–3 (Nacherfüllung, Selbstvornahme, Rücktritt/Minderung), behält aber den Schadensersatzanspruch (§634 Nr. 4). Antwort a ist falsch – eine Pflicht zur Abnahmeverweigerung besteht nicht, der Vorbehalt genügt. Die Abnahme mit Vorbehalt schützt alle Rechte der WEG. Merksatz: Abnahme mit Vorbehalt – Mängel dokumentieren, Rechte sichern.
Frage 7: Ein Eigentümer betreibt in seiner Erdgeschosswohnung ein Kosmetikstudio. Er verursacht einen Wasserschaden durch unsachgemäßen Umbau. Greift die Gebäudeversicherung der WEG?
Richtige Antwort: B — Ja, aber die Versicherung kann bei grober Fahrlässigkeit die Leistung nach §81 VVG kürzen.
Die Gebäudeversicherung deckt grundsätzlich Leitungswasserschäden am Gebäude. Nach §81 Abs. 2 VVG kann der Versicherer bei grob fahrlässiger Herbeiführung des Versicherungsfalls die Leistung in einem der Schwere des Verschuldens entsprechenden Verhältnis kürzen. Gewerbenutzung schließt den Schutz nicht generell aus (c), muss aber der Versicherung angezeigt werden (Gefahrerhöhung nach §§23 ff. VVG). Merksatz: Gebäudeversicherung greift grundsätzlich – bei grober Fahrlässigkeit droht aber Leistungskürzung.
Frage 8: Der Verwalter erfährt, dass ein Heizöltank der WEG im Erdreich undicht ist. Welche Versicherung ist hier primär relevant?
Richtige Antwort: B — Die Gewässerschadenhaftpflichtversicherung.
Bei einem undichten Heizöltank im Erdreich droht eine Boden- und Gewässerverunreinigung. Dafür besteht eine verschuldensunabhängige Gefährdungshaftung nach §89 WHG. Die Gewässerschadenhaftpflicht deckt genau dieses Risiko ab. Fehlantwort a) greift nicht, da die Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht allgemeine Haftungsrisiken gegenüber Dritten auf dem Grundstück abdeckt, nicht jedoch die spezielle Gefährdungshaftung für Gewässer- und Bodenverunreinigungen. Merksatz: Öl im Boden – Gewässerhaftpflicht ist Gold.
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